京津冀一体化在本周结束的两会上抢尽风头。相关概念股备受资金眷顾，廊坊发展（600149）、河北宣工（000923）、万方发展（000638）在本周前期连拉涨停。京津冀一体化不但被上升到国家战略的高度，还以“加强环渤海及京津冀地区经济协作”的表述被首次写进政府工作报告。日前，河北省省长张庆伟表示，京津冀自贸区已经上报。京津冀自贸区与京津冀一体化协同发展战略又有着高度重合的地方。“两会”期间，发改委官员透露，京津冀协同发展相关方案正在制定中，预计6月份出台。

　　大城市病成提速催化剂

　　京津冀一体化，打破一亩三分地，并不是新概念，其早在2011年就写进了“十二五”规划。“京津冀都市圈区域规划”的提法更是可以追溯到2004年。但由于顶层设计不完善，行政壁垒导致的竞争大于合作等问题，京津冀一体化推进非常缓慢。

　　为何今年把“京津冀一体化”上升到了国家战略的高度？习近平总书记在2月26日听取京津冀协同发展工作汇报座谈会上提出要“抓紧编制”、“着力加快推进”。

　　民生证券首席宏观研究员管清友表示，这与京津冀地区大气严重污染、北京市大城市病日益突出的大背景密切相关。当前的北京，产业结构板结、人口膨胀、房价高企、区域不均衡、环境污染严重等特大城市病凸显。尤其是近期华北地区雾霾恶化，从偶发现象到持续不散，从轻度污染到“不见天日”，加快社会各方形成“京津冀协同发展”的共识。

　　华融证券预计，京津冀协同发展将带动北京的部分产业和人口向河北转移，河北不仅受益于产业、人口、技术转入的发展机遇，同时也将负担起挤出高污染高能耗产业、治理生态环境的责任。预计在京津冀协同发展规划完成后，将会出台较大规模的基础设施建设计划。

　　区域地产企业寻白马

　　京津冀一体化带来交通条件的改善和基础设施的完善，将明显提升所在区域的房地产价值。长期以来，地处京津冀之间的廊坊被动承接了北京房地产的溢出需求。“工作在北京，睡觉在燕郊”是部分北京CBD白领的生活状态。

　　京津冀一体化提速，廊坊仍是承接京津产业转移和人口外溢的不二之选，目前廊坊下属固安等园区已初具规模，而转移将由被动转向主动，廊坊将迎来历史性的发展机遇。位于廊坊的房地产上市公司有华夏幸福（600340）、廊坊发展和荣盛发展（002146）。

　　华夏幸福储备土地超过9成(约1200万平米)位于京津冀地区，公司还拥有园区委托面积近800平方公里。目前，公司已在环北京布局了10 个园区项目，基本包含了北京一小时经济圈上所有的固安、香河等区县。

　　廊坊发展是廊坊惟一的国有控股上市公司。公司作为廊坊的城投公司，基础设施建设规模的扩大将给公司带来更广阔的业务空间。

　　荣盛发展立足廊坊，是二三线城市的典型快周转开发商，在河北土地储备大约530万平米。

　　天津房地产公司也将受益于京津冀一体化所带来的区域价值提升，按在天津储备土地多少依次是天房发展（600322）(430万平米)、天津松江（600225）(230万平米)、天保基建（000965）(130万平米)、海泰发展（600082）(120万平米)和津滨发展（000897）(75万平米)。

　　工程基建充满想象力

　　交通网络的建设以及基础设施的完善，离不开工程材料和工程机械公司。本周，受京津冀一体化的影响，工程机械股河北宣工、冀东装备（000856）与相关地产股一起翩翩起舞。

　　河北宣工是河北张家口的工程机械上市公司，主营推土机、装载机、压路机、吊管机及系列产品和配件的生产和销售。冀东装备为河北唐山集水泥装备研发、生产线设计，节能装备、新能源装备、建材装备制造维修工程于一体的上市公司。

　　此外，冀东水泥（000401）和刚刚摘帽、主营塑料管型材产品生产和销售的宝硕股份（600155）也被投资者赋予了更多想象。

　　不过，这些股票在本周抢眼的表现后，在周末都出现了调整态势。“京津冀一体化具体方案还没有出台，现在受益公司还多处于猜想阶段。随着政策的不断出台，投资路线图将会越来越清晰，特别是基建和房地产的受益公司也会越来越明确。京津冀一体化的投资值得中长期关注。”一家机构分析师对本刊记者表示。

　　华夏幸福：“产业新城”模式之利保障长期发展，受益“京津冀一体化”的主要标的

　　一、“产业新城”模式形成的独特竞争优势

　　华夏幸福主要通过与部分大城市周边的县级政府签订产业园开发协议，全面参与园区基础设施建设、土地一级开发、园区招商引资、园区综合服务等工作，并凭借土地一级开发优势获取房地产开发用地。华夏幸福不仅获得了基础设施建设、招商引资等所产生的政府结算委托费用，同时产业园区的发展推升了园区地块的价值上升，促进产业园区内住宅地产业务蓬勃发展。我们认为，华夏幸福不同于一般的地产公司，其核心竞争力在于园区的运作能力，地产仅是其最终实现价值变现的手段。园区运作能力主要体现在园区产业规划能力和招商引资能力。经过十年的积累，华夏幸福形成了一整套科学的区域产业发展方案并与多家顶级咨询机构进行长期合作。培养了数百人的招商团队，积累了超过10万家企业的招商数据库，为成功招商打下基础。

　　华夏幸福具有小资金撬动大项目的特点。华夏幸福的资金投入主要为早期的基础设施建设费用、土地平整费用和招商引资费用。之后政府将进行委托费用结算，而这部分结算收入成为公司获取开发土地的重要资金来源。从华夏幸福获取土地的实际上看，基本属于小片分块获取，以2013年至今获取的固安的土地为例，单块土地出让金未超过7亿元。我们认为，公司运营模式使得其拿地节奏较具有弹性。

　　产业新城的发展符合新型城镇化发展方向，同时公司将受益于产业升级所带来的机遇。固安工业园区内的电子信息、汽车零部件和装备制造三大产业基地初步形成规模；在航天产业和临空经济领域分别与航天科技（000901）集团、中国联合航空公司达成战略合作关系，在生物医药产业领域顺利推进固安肽谷生物科学园的建设，高端产业和新兴产业升级态势初现。我们认为华夏幸福未来具备结合产业升级深度挖掘自身价值的潜力。

　　二、布局环首都经济圈，是“京津冀一体化”的主要受益标的

　　华夏幸福2013年实现销售收入374亿，其中环北京地区的销售收入超过300亿，是公司销售收入的主要来源。华夏幸福主要布局在环首都经济圈的固安、廊坊、大厂、怀来、香河、霸州、永清等市镇，这些市镇从地理位置上与北京毗邻，具备产业新城建立的地理条件。同时这些市镇无论是经济还是房价都与北京存在着明显的差距，为华夏幸福的介入提供了条件。当前公司环北京的布局业已完成，当前签约的环北京产业园规划面积超过700平方公里，我们保守估计园区内可供住宅开发面积约为100平方公里，随着后续地块的陆续获取，可供公司10年的开发需要。2月26日习近平召开座谈会，将京津冀协同发展上升到国家战略层面，并提出7点要求，尤其是提到加快产业对接，推动各种要素按照市场规律在区域内自由流动和优化配置。华夏幸福率先在环北京地区布局，是“京津冀一体化”国家战略的主要受益标的。

　　当前公司布局已经延伸到上海周边的嘉善等区域，同时在青岛、沈阳和武汉继续扩张，已形成全国化的城市布局。其中沈阳园区已开始贡献收入，公司异地扩张的能力得以证明。

　　三、盈利预测与投资建议

　　公司的经营模式独特，护城河在短期难以被其他公司突破。所经营的工业园区符合城镇化和产业升级的方向。环首都经济圈的布局契合京津冀一体化的国家战略方向。公司2013年实现销售输入374亿元，同比上升78%，公司获取土地模式保障了扩张产能的潜力，2014年有望继续保持高速增长。

　　我们给予公司2013- 2015年的EPS分别为1.96、2.74、4.04元，对应PE分别为9.3,6.7和4.5倍。近期估值承压主要是由于投资者对于地产行业的悲观预期但是华夏幸福在这些方面具有明显不同于行业的优势：1)行业内地价飙升，而华夏幸福通过工业园区的开发和约定，能够有效维持地价的稳定，且由于公司具备的园区开发的能力，使得其具备持续获得低价土地储备的能力。2)行业内资金链风险受到普遍的关注，但是华夏幸福的模式使得其可以分片小块获得土地，资金链压力较其他公司更为可控。3)行业内部分城市供给过量的问题，由于华夏幸福主要布局环首都经济圈和其他核心城市周边城镇，城市布局符合地区和国家产业升级的方向。我们看好公司运营模式，给予“增持”评级。

　　四、风险提示

　　北京周边城镇成交明显萎缩，房价明显下滑。

　　荣盛发展：加大旅游地产布局力度

　　秦皇岛——深度试水旅游地产

　　13 年12 月19 日，荣盛发展与抚宁地产、兴基地产以及四通地产签订《项目合作协议》。通过本次股权收购，公司获得了一杯澜二期项目总建面11.71 万方的土地储备，标志着公司正式进军秦皇岛市场，同时也为公司后续在秦皇岛拿地开发提供了基础。14 年3 月4 日，荣盛发展在秦皇岛一杯澜项目以西以0.6 亿元竞得编号为秦皇岛市两宗住宿餐饮用地，与一杯澜项目配套开发。秦皇岛作为中国北方着名的海边旅游圣地，每年都拥有稳定的游客数量及旅游收入，公司选择秦皇岛来深度试水旅游地产项目，一方面，利于降低风险；另一方面借助区域优势及公司现有项目，扩大影响力。

　　打造多元化地产业务

　　在2014 年1 月20 和1 月23 日先后与湖北省神农架林区人民政府签订了《神农架林区龙降坪旅游综合开发投资协议》以及安徽省黄山市黄山区人民政府签订了《黄山太平湖金盆湾旅游综合开发项目投资框架协议书》，开始主动积极地进军旅游地产。公司近期对旅游地产进行了初步尝试，我们预计公司未来在多元化地产如旅游、养老、健康地产等方面会加大投入力度，丰富公司的产品结构，为公司的可持续高成长提供了多元化的支撑，保障业绩的高成长。

　　预计公司14、15 年EPS 分别为2.01、2.70 元，维持“买入”评级

　　公司今年销售超过年初预期的245 亿是一直以来优秀能力的体现，业绩的稳定增长也兑现了高增长的承诺。未来公司单城市销售规模将进一步增长，且未来在多元化地产方面会加大投入力度。

　　风险提示

　　基本面波动影响公司销售，公司布局城市市场景气度下行。

　　冀东水泥：四季度业绩超预期，14年关注供给端的积极变化

　　冀东水泥17 日晚发布了13 年业绩预增公告，公告称经公司财务部门的初步测算，预计13 年归属于母公司股东的净利润为3.1-3.6 亿元，同比增长70%-100%，对应EPS0.23-0.27 元。

　　投资要点：

　　4 季度单季度盈利预计为1.3-1.8 亿元，盈利中值为1.6 亿元，同比大幅扭亏，水泥价格和煤炭成本下降为主因。受益于河北治霾致石家庄及周边熟料线限产以及区域内小粉磨站关停，河北地区水泥价格在4 季度实现了环比小幅度的上涨(正常年份华北区域4 季度水泥价格环比3 季度是下跌的)。根据数字水泥网的价格统计，4 季度河北地区高标号水泥价格较3 季度上涨了15 元/吨，涨幅为5.2%，较12 年同期上涨了30 元/吨，涨幅为10.9%，与此同时4 季度煤炭价格也较12 年同期有明显的下降。因此水泥价格的同比改善和煤炭成本的同比下降致公司4 季度业绩同比大幅扭亏。

　　12Q3 至13Q2 基本确认为区域盈利底部。我们草根了解到，行业层面来看，13年3 季度开始华北地区的水泥价格开始出现环比改善的趋势，这种趋势在治理雾霾的带动下得到进一步强化，4 季度水泥价格没有出现淡季回落即为佐证。公司层面单季度的盈利情况与行业层面的情况相一致，公司13Q3 的盈利同比12Q3 和环比Q2 都出现了大幅度的改善(13Q2 盈利同比12Q2 仍是大幅下降的)，而13Q4 的盈利更是超过了11Q4，创10 年Q4 以来Q4 的最好盈利水平。综上我们判断12Q3 至13Q2 基本可以确认为公司本轮周期的盈利底部。

　　14 年公司盈利弹性更多取决于供给端的收缩情况。目前时点看14 年，我们认为华北地区最大的不确定性来自环保压力下区域对于小粉磨站的实际淘汰力度，这需要进一步的跟踪。之于需求侧我们不期望出现强劲的回升，但同时出现负增长的概率也不大，我们的基本判断是需求侧恢复平稳增长。因此14 年公司的盈利弹性更多取决于治霾对于供给端的积极影响，建议重点关注。

　　维持推荐评级，给予 6-12 个月目标价8 元。我们预计13-15 年归属于公司母公司股东的净利润分别为3.5/4.5/8.0 亿元，对应EPS 分别为0.26/0.33/0.59 元，给予14 年24 倍PE，对应6-12 月目标价8 元，维持推荐的投资评级。

　　风险提示：华北区域需求启动低于预期；限产执行力度低于预期